Mercato Immobiliare Italia 2026: Previsioni e Dati

Per chi si chiede se sia il momento giusto per comprare casa, il 2026 presenta un quadro tutt’altro che lineare: il mercato immobiliare italiano accelera con 800.000 compravendite stimate, ma milioni di abitazioni restano vuote mentre i prezzi crescono in modo disomogeneo tra città e territori. Scenari Immobiliari prevede un anno da record, eppure il dibattito tra boom e rischio crisi resta aperto tra gli esperti.

Prezzo medio residenziale Marzo 2026: € 2.179/m² (+4,31% vs 2025) ·
Domanda acquisti Q2 2025: +29,4% ·
Case vuote in Italia: 8,5 milioni ·
Fatturato 2025: 162 miliardi € ·
Compravendite 2026 stimate: 800.000

I dati ufficiali più recenti provengono da Scenari Immobiliari, Immobiliare.it, Banca Generali e Agenzia delle Entrate-OMI.

Quali sono le prospettive per il mercato immobiliare nel 2026?

Gli istituti di ricerca delineano un 2026 da record per il settore residenziale italiano. Secondo Scenari Immobiliari, le compravendite dovrebbero raggiungere quota 800.000 unità, con un fatturato superiore ai 170 miliardi di euro e una crescita dell’8,4% rispetto al 2025. Il residenziale continua a dominare il mercato, pesando per l’80% del volume delle transazioni.

Milano guida l’incremento con un +7,3% previsto per i prezzi residenziali nel 2026, seguita da Roma con +6,8% (Scenari Immobiliari). Immobiliare.it prevede un aumento nazionale dei prezzi del +3,1%, con Milano che si conferma la città più cara.

Dati ufficiali da Immobiliare.it e Confcommercio

La domanda di acquisti nel secondo trimestre 2025 è cresciuta del +29,4%, mentre le seconde case per vacanza vedono transazioni in aumento dell’8-10% (Idealista). Il residenziale ha superato le 750.000 transazioni nel 2025, con una crescita del 5% sul 2024.

Previsioni Nomisma fino 2028

Le previsioni di Nomisma indicano un incremento più contenuto, pari al +1% nelle principali città per il 2026, divergendo dalle stime più ottimistiche di Scenari Immobiliari e Immobiliare.it (Banca Generali). Questa differenza riflette metodologie di calcolo e scenari macroeconomici differenti.

Perché il mercato immobiliare è in crisi?

Definire il mercato immobiliare italiano “in crisi” richiede una distinzione fondamentale. Il settore registra performance positive in termini di volumi e prezzi, ma presenta strutturalmente un paradosso: 6 milioni di abitazioni potenzialmente occupabili restano vuote (Quotidiano.net), concentrate in aree interne e territori marginali che il mercato non raggiunge.

Il 45% dei comuni italiani concentra il 55% delle transazioni, mentre il restante 55% del territorio rimane sostanzialmente escluso dal mercato residenziale attivo (Quotidiano.net). Questa concentrazione geografica alimenta timori di una bolla nei centri urbani maggiori.

Record case vuote 8,5 milioni

Alcune stime raggiungono gli 8,5 milioni di case vuote totali in Italia (Dellevittorie), sebbene le metodologie di calcolo varino. Il Centro studi Fiaip quantifica in 6 milioni le abitazioni vuote potenzialmente occupabili, fatte le dovute sottrazioni per seconde case, immobili inagibili e foresterie.

“Sei milioni, fatte le opportune sottrazioni, è il calcolo di case vuote potenzialmente occupabili.”

— Leonardo Piccoli, Presidente Centro studi Fiaip (Quotidiano.net)

Timori crollo post-2026

Alcune voci critiche prevedono un rallentamento dopo il 2026, legato a fattori macroeconomici come la crescita contenuta del PIL (stimata allo 0,8%) e possibili rialzi dei tassi di interesse. Le previsioni di Bacchispa indicano prezzi stabili nelle dieci principali città (+1% nel 2026), contro un +1,8% registrato nel 2025.

“Il 2026 sarà un anno importante per il mercato immobiliare italiano che continua a dimostrare resilienza.”

— Mario Breglia, Presidente Scenari Immobiliari (Scenari Immobiliari)

La distinzione tra previsioni istituzionali e analisi speculative resta cruciale per orientarsi nel dibattito tra ottimisti e pessimisti.

Quando scenderanno i prezzi delle case in Italia?

Ad oggi, nessun dato ufficiale conferma una discesa dei prezzi nel breve termine. Le previsioni per il 2026 indicano crescite comprese tra +1% (Nomisma, città principali) e +4,2% (Scenari Immobiliari, residenziale medio), con Milano e Roma che guidano l’incremento.

L’andamento storico mostra fluttuazioni contenute: calo dello 0,9% nel 2020, rimbalzo dell’1,6% nel 2022, +1,8% nel 2025 e +1% previsto per il 2026 nelle principali città (Bacchispa). Il mercato italiano ha registrato un incremento dell’8,3% negli ultimi dieci anni, contro il +50% della media europea (Quotidiano.net).

Analisi Gromia 2027

Alcune analisi di settore, come quelle attribuite a Gromia Research, prevedono un possibile correzione dei prezzi nel 2027, ma si tratta di proiezioni non ancora confermate da istituzioni riconosciute.

Andamento storico dal 2000

Guardando all’andamento pluriennale, il mercato italiano ha vissuto una fase espansiva fino al 2007, seguita da una contrazione nella crisi finanziaria globale. Il recupero è stato lento e discontinuo, con i volumi di compravendita che hanno superato i livelli pre-crisi solo nel 2016-2017.

Quante abitazioni sono vuote in Italia?

Il dato sulle abitazioni vuote in Italia oscilla tra 6 e 10 milioni a seconda delle fonti e delle metodologie di calcolo. Il Centro studi Fiaip stima in 6 milioni le case vuote potenzialmente occupabili, escludendo seconde abitazioni, immobili inagibili e strutture ricettive (Quotidiano.net).

Alcune fonti raggiungono la cifra di 8,5-10 milioni includendo tutte le categorie di immobili non abitati stabilmente, ma manca un censimento ufficiale univoco. L’OMI dell’Agenzia delle Entrate copre 8.100 comuni, offrendo quotazioni per destinazione residenziale, commerciale, terziaria e produttiva, ma non fornisce un conteggio diretto delle abitazioni vuote.

Dati record WSI

World Housing Statistics e altre fonti internazionali collocano l’Italia tra i paesi europei con il più alto numero di abitazioni vuote in rapporto alla popolazione. Questo fenomeno si lega alla struttura demografica (case ereditate non vendute) e alla scarsa mobilità abitativa.

Impatto su mercato

Il gap tra 35,6 milioni di unità censite e 26,2 milioni di nuclei familiari implica un surplus strutturale di circa 9 milioni di abitazioni teoriche (Quotidiano.net). Tuttavia, la distribuzione geografica distorta significa che nelle aree ad alta domanda (Milano, Roma, Firenze) l’offerta resta insufficiente.

Conviene comprare casa oggi 2026?

La risposta dipende da variabili individuali e geografiche. Per chi acquista come investimento nelle città maggiori, i dati suggeriscono cautela: Milano e Roma continuano a salire, ma a ritmi elevati (+7,3% e +6,8%), mentre il confronto con l’Europa indica una crescita strutturalmente più contenuta.

Per chi compra per abitazione principale, il mercato offre condizioni favorevoli nei centri minori e nelle aree interne dove i prezzi restano stabili o bassi. Le quotazioni OMI semestrali dell’Agenzia delle Entrate permettono di confrontare valori di mercato e locazione per zona territoriale.

Borsino immobiliare città

Il “borsino immobiliare” delle principali città italiane per il 2026 mostra incrementi differenziati: Milano guida con +7,3%, seguita da Roma (+6,8%). Per le altre città, Valenteit riporta quotazioni indicative come Firenze (€4.100/m², +1,8%), Bologna (€3.450/m², +3,8%) e Napoli (€2.650/m², +5,1%).

Previsioni 2026-2030

Le previsioni a più lungo termine restano speculative. Gli scenari più probabili indicano una crescita moderata (1-3% annuo) accompagnata da una graduale redistribuzione geografica, con i centri minori e le aree interne che potrebbero beneficiare del ripopolamento segnalato da Uncem.

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Le proiezioni OMI per il 2026, dettagliate nell’approfondimento OMI 2026-2028, smentiscono le vecchie previsioni catastrofiche con una crescita stabile dei prezzi al 3,1%.

Domande frequenti